不動産問題

弁護士兼ファイナンシャルプランナーによる不動産問題の相談

土地・建物の明け渡し
明け渡しの流れ
明け渡し請求できるのはどんな場合?
明け渡し強制執行

不動産の権利関係の問題

不動産取引トラブル
 「こんなはずではなかった」事例集


その他

土地・建物の明け渡し

  明け渡しの流れ。

賃貸借契約の終了(契約解除、更新拒絶による期間満了、解約申し入れ)
  ↓
明け渡し交渉
  ↓
明け渡し請求訴訟
  ↓         ↓          
「明け渡せ」との判決  和解による明け渡し
  ↓
強制執行
※執行妨害対策のため、明け渡し交渉の前に、「占有移転禁止の仮処分」などを行う場合もあります。

  明け渡し請求できるのはどんな場合?

〈賃料不払い〉
 「1回でも賃料を滞納したら、直ちに明け渡す」という契約書をよく見かけますが、このような契約書を交わしていても、1回だけの滞納ですぐに明け渡しを求めることはできません。
 数回分の滞納があっても、一度「いついつまでに支払わなければ契約解除する」という手紙(内容証明郵便)を送り、それでも支払わない場合に、初めて契約解除ができるというのが原則です。

 賃借人が家財道具を置いたまま夜逃げのような形で行方不明となったケースで、家財道具を競売にかけ、わずかながら賃料を回収したこともあります。いろんな物を買い取ってくれる業者もご紹介できます。

〈借り主の問題行為〉   
 賃借人が、契約書の条項違反などの問題行為をする場合も、明け渡しを求めることができる場合があります。   
ペットの飼育、近隣住民への迷惑行為、無断転貸、無断増改築などの場合です。       

  弁護士楾大樹の法律相談室 借家でのペット飼育→

〈貸し主側の都合〉
・賃貸人が自分で使う必要がある
・建物の老朽化により建て替えの必要がある
・土地をより有効に利用したい などの場合です。
  
 このような場合、更新拒絶(契約期間あるとき)、解約申し入れ(契約期間ないとき)により、明け渡しを請求できる場合があります。   
 ただし、「正当事由」がなければ、更新拒絶や解約申し入れはできません。   
 通常は、上記のような明け渡しを求める必要性があることや、賃借人側の事情などに加え、賃貸人が立退料を支払うことにより、正当事由が満たされます。   
 明け渡しを求められ、素直に明け渡す賃借人の方も結構おられます。   
 しかし、引っ越し費用+αの立退料を請求できることは少なくありません。   
 引っ越す前に、相談されることをお勧めします。 同じビルに住む数世帯の賃借人から依頼を受け、家主側だけでなく依頼者間の調整にも苦労しながら、立退料の支払いを受けて明け渡す話をまとめたケースなどがあります。
 立退料の額が問題となるケースは、いくつも経験がありますので、お任せ下さい。    

  弁護士楾大樹の法律相談室 自己使用のための明け渡し請求→

〈その他〉
・所有者の交代に伴う明け渡しトラブル
・借地借家法が適用されるか否かが問題となるケース
などの経験があります。

  明け渡し強制執行

 当事務所の経験上は、話合いにより明け渡しに至るケースの方が多いですが、中には強制執行したケースもあります。   
 明け渡しを認める判決が確定した後、強制執行の申立を行います。
 建物明け渡し執行では、執行官と作業員が部屋に入り、荷物を強制的に運び出していきます。
 ただ、いきなりそのような手荒なことをするのではなく、執行前に執行官と弁護士が現地へ行き、「いついつ強制執行する」という最後通告をします。これにより、観念して自分で引っ越し作業をする方もおられます。

 弁護士費用
  着手金 21万6000円〜43万2000円程度(不動産の価値などによります)
  報酬 着手金と同額〜2倍程度(労力などによります)

不動産の権利関係の問題

 親族間などで、不動産の権利関係が複雑になっていたり、不適切になっていたりするケースがあります。
 建物と敷地の関係、所有権は誰にあるのか、共有関係の問題など、様々なケースを解決してきました。  
 中には数年がかりの訴訟で解決したケースもあります。  

 このような不動産紛争(明け渡し問題も含め)は、遺産の分け方に問題があったために起こることがあり、相続問題の事後処理の問題という側面があります。
 当事務所では、相続問題の解決に問題があったために起こった不動産紛争を、いくつも目の当たりにしてきました。  
 このような不動産紛争の経験を踏まえて、相続問題もより良く解決いきたいと考えています。

不動産取引トラブル

  不動産取引「こんなはずではなかった」事例集

 不動産を購入した後、「こんなはずではなかった」という場合、契約解除や損害賠償などを請求できる場合があります。
 このようなケースに関する過去の裁判例などをまとめてみました。

物質的な不具合
 →売り主の瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」による解除、損害賠償など    
 仲介業者の調査・説明義務違反 ※「瑕疵(かし)」とは、「キズ」「不具合」といった意味です。

○地盤沈下
  土地付き建売住宅購入後、地盤沈下により建物に不具合
 → 売り主に瑕疵担保責任あり。仲介業者には、水分が多く軟弱で沈下を起こしやすい土地との
  認識があり、説明・告知義務違反あり(東京高判平成13年12月26日)

○地盤沈下
  土地の不等沈下により建物が70分の1の勾配の傾斜
 → 売り主に瑕疵担保責任あり。仲介業者には調査義務違反なし(千葉地裁松戸支判平成6年8
  月25日)

○地中埋設物
  宅地として売買、外観から予測できない埋設物、除去に相当の費用が必要
 → 売り主に瑕疵担保責任あり(裁判例複数)

○文化財埋蔵
  「本件土地が文化財包蔵地として周知であったか否かに関わりなく本件土地に隠れた瑕疵があっ
 た」(東京地判昭和57年1月21日)

○大雨により、駐車場の車のナンバープレートの下まで冠水
 → 売り主に瑕疵担保責任なし。仲介業者の説明義務もなし(東京高判平成15年9月25日)

○アリ
  「イエヒメアリが棲息していたとは認められるが、・・・契約解除時のような被害が常時生じていた
 とまでは認められず・・・売買時点ですでに築25年以上・・・であるから、害虫の発生・棲息はある程
 度予想されるところである。・・・日常生活に絶えず支障を及ぼし、これを低減することが不可能な
 ものでない限り、住居として瑕疵があるとはまでは言えない。現に本件マンションには多数の住人
 が・・・居住している」
 → 売り主に瑕疵担保責任なし(大阪高判平成12年9月29日)

○虫
  虫害に苦しんで引っ越しを決意した買主が、売主にムカデやゴキブリがいないか尋ねたのに対
 し、売主がいないと答えていたにもかかわらず、屋根裏にコウモリが多数棲息していた事例
 → 売り主に瑕疵担保責任あり。仲介業者は、天井裏まで調査する義務は、特段の事情のない
  限り負わない(神戸地判平成11年7月30日)

○ホルムアルデヒド マンション内のホルムアルデヒド濃度が100μg相当程度を超える水準にあ
 った(東京地判平成17年12月5日)
 → 売り主に瑕疵担保責任あり

○雨漏り
  雨漏り防止の応急修理はしたが、いつ再発するかわからないこと、原因は究明中であること、
 重大な雨漏りであることを仲介業者が認識していながら、修理により現在は雨漏りしないという説
 明をしたのみ
 → 仲介業者の告知義務違反あり(東京地判平成10年5月13日)

○雨漏り
 築6年の中古住宅
 → 売り主に瑕疵担保責任あり、屋根の張り替え工事費用分の賠償。
  雨漏りは雨が降らなければわからないので、仲介業者の調査義務違反なし(札幌地判平成8年
  5月27日)

○漏水事故
 「仲介業者は、漏水事故のあった物件であることを了知している場合には、一般的にはこれを顧
 客に告知する義務がある。・・・かなりの金額をかけて補修工事をしていた点を踏まえても、なお
 過去の漏水の件を買主に告知する義務が残存していた」(東京地判平成8年3月27日)

○建物の焼損
 → 売り主に瑕疵担保責任あり、減価分の賠償。仲介業者の調査義務違反もあり。
  ∵注意して見聞すれば建物外観から焼損を確認できた(東京地判平成16年4月23日)

《仲介業者の調査義務》
 通常の注意をもって取引物件を目視により観察しその範囲で買主に説明すれば足り、これを超えた瑕疵の存在、瑕疵の内容についてまで調査・説明すべき義務を当然には負わない(裁判例複数)。

 ただ、買主から問い合わせがあった場合は、通常の注意を超えた注意をもって調査し、報告・説明すべき。専門家による調査が必要な場合には、そのような調査が仲介業務の範囲外であることを説明すべき。

法令上の制限    
 都市計画法、建築基準法などによる利用制限があることを説明しなかった場合
 → 仲介業者や売り主業者の責任を認めた裁判例多数

自殺などがあった物件
○土地・建物の売買。売買当時には取り壊されていた建物内で7年前自殺あり
 → 瑕疵担保責任なし(大阪高判昭和37年6月21日)

○建物を取り壊し新たな建物を建てて売却する目的で、土地建物を購入。2年前建物内で自殺
  あり
 → 瑕疵担保責任なし(大阪地判平成11年2月18日)

○6年前自殺、その後もその家族が住み続けていたマンションを、家族で居住するため購入
 → 瑕疵担保責任あり、契約解除できる(横浜地判平成元年9月7日)

○農村部の土地建物売買。6年11カ月前、土地上の付属物置内で自殺を図り、病院内で死亡
 → 瑕疵担保責任あり、契約解除できる(東京地判平成7年5月31日)

○更地の売買。かつて土地の3分の1を占めていた建物内で、8年前殺人事件
 → 瑕疵担保責任あり、5%相当の損害賠償(大阪高判平成18年12月19日)

○更地の売買。50年前、土地上の建物で、猟奇的で凄惨な殺人事件
 → 瑕疵担保責任あり。仲介業者の説明義務違反あり(東京地裁八王子支判平成12年8月31日)

暴力団事務所
○暴力団事務所と交差点を隔てた対角線の位置にある宅地
 → 瑕疵担保責任あり、ただし契約解除は認めず、2割の損害賠償(東京地判平成7年8月29日)

○中古マンション売買。同じマンションに暴力団幹部所有の一室あり、多数の暴力団員が出入り  → 瑕疵担保責任あり、ただし契約解除は認めず、350万円の賠償。

《仲介業者の調査義務》
 仲介業者が積極的に調査すべき義務は一般的には認められない(東京地判平成11年6月15日)。

周辺環境の問題
○平日は近隣の工場の騒音・震動がある土地建物を、日曜日に見に行って購入
 → 騒音の大きさ、時間帯から売り主に瑕疵担保責任なし。「隠れた」瑕疵でもない(大阪地判昭
  和60年4月26日)

○マンション隣接地に高い建物が建たず、採光、眺望、園芸に必要な日照が確保されることを強
 調して販売活動。購入の2年半後、隣接地に建物建築、日照阻害
 → 売り主に瑕疵担保責任あり、ただし契約解除は認めず、損害賠償のみ(大阪高判昭和61年
  12月12日)

○小児ぜんそくの子を持つ買主が、空気がよく緑のある物件を希望する旨を仲介業者に伝えてい
 たにもかかわらず、仲介業者が調査を怠り、購入後に103メートルに及ぶ擁壁が建設された事例
 → 売り主に瑕疵担保責任なし。∵売主は買主の希望を知らなかった。   
  仲介業者は買主の購入動機を知っていた以上、調査義務あり。住宅改装費用の一部の賠償。
  (千葉地判平成14年1月10日)

○物件紹介書に「緑につつまれた閑静住宅地」、仲介業者従業員「緑は当分なくならないだろう」、
 しかしすでに隣接地開発計画あり、購入後雑木が伐採され宅地造成
 → 売り主に瑕疵担保責任なし。仲介業者には開発計画の調査義務あり、慰謝料請求を認容。
  (東京高判昭和53年12月11日)

○広告チラシ「日照、眺望良好」、売主業者・仲介業者とも隣地の建築計画を知っていたが、日照
 は将来も確保されると虚偽の説明   
 →  説明義務違反あり。売買代金、登記費用、仲介手数料、借入利息等相当額の損害につい
  て、 売主業者・仲介業者の連帯責任(東京地判平成10年9月16日)

○マンション売主業者「隣地も自社所有で高い建物建たない」、マンション販売後、売主業者は隣
 地を建売業者に売却、隣地に建築
 → 売主業者に説明義務違反あり。建売業者も買主に対し不法行為責任負う。連帯責任(東京地
  判平成13年11月8日)。

○分譲マンションの隣地所有者が、売主業者に対し、建築計画があるので重要事項説明書に明
 記するよう申し入れたのに、売主業者は対応せず
 → 告知義務違反あり。購入価格の2%の慰謝料(東京地判平成11年2月25日)。

○マンション売主業者従業員「個人的見解だが、隣地は大蔵省所有でしばらく何も建たないし、建
 てられても変なものは建たない」、7ヶ月後に別の業者が隣地を取得してマンション建設
 → 売主業者に調査義務違反あり。
 ∵大蔵省が物納で取得した土地であり、早晩処分されることが予想できた。営業社員にも周知徹
  底すべきだった(東京高判平成11年9月8日)。

○分譲マンション新聞広告、チラシ等に「全戸南向き」、しかし真南から62度西に向いていた。
 → 売主業者に説明義務違反あり(京都地判平成12年3月24日)。

○分譲マンションのパンフレット「全戸オーシャンビュー」、ベランダから遮るものなく海を見渡せる
 写真を掲載。しかしベランダ前に電柱、送電線があり眺望阻害。
 → 売主に説明義務違反あり(福岡地判平成18年2月2日)

○マンション売主業者が眺望・日照を強調してマンションを販売した場合、買主が購入した住戸の
 眺望等を阻害する建物を建築しないようにすべき信義則上の義務あり(裁判例多数)

○購入したマンションから20メートルの位置に公衆浴場、排煙流入
 → 売主業者に説明義務なし。
  ∵健康への影響等不明、重要な事実ではない(大阪地判平成11年2月9日)。

○横田基地の騒音
 → 説明義務なし。∵説明しなくても気づくべき(浦和地裁川越支判平成9年9月25日)

○日当たりが良いことを確認して14階建マンションの7階を購入。売主業者「隣地に7階建ビル
 が建つが日照には影響ない」と説明していたが、7階建ビルはマンションの11階に相当する高さ
 だった。
 → 錯誤無効による代金返還請求を認めた(東京地判平成5年3月29日)

○マンション購入1年後に隣地の木造アパートが5階建に建て替え
 → 売主業者に調査義務違反なし。∵建築計画を秘匿していた事実なく、虚偽説明もなし(東京
  地判昭和49年1月25日)。

○マンションの隣地に市が公共施設を造る計画はあったが、何を造るか未定だった。売主業者は
 何らかの建物が建つ可能性を説明していた。
 → 売主業者に説明義務違反なし(東京地判昭和58年12月27日)。

○購入した土地の前にごみステーション
 → 瑕疵担保責任なし(神戸地裁尼崎支判平成13年5月29日)

 《宅建業者の調査義務》
 原則として、住環境、周辺環境の調査・説明義務なし。 買主の購入目的に周辺環境の良さ等があり、買主がこの目的に沿った物件を探しており、仲介業者が買主の購入動機を認識している場合は、調査義務あり。 将来の住環境悪化(隣接地の建築計画など)を知りながら、ことさらに隠したり、虚偽の説明をしたりしたケースは、宅建業者敗訴(裁判例多数) その他、宅建業者が販売の際に住環境の良さを謳うか否か、住環境を悪化させる計画が契約時にあったか、調査の容易さなどが考慮される。 マンションを完成前に分譲販売する場合は、購入希望者は現物を見ることができないので、売主は可能な限り正確な情報を提供する義務あり(裁判例多数)

境界   
 仲介業者は、現地で境界を確認する義務がある。   
 買主に対し、境界確認の方法(隣地所有者の立会、測量)についての意思確認をすべき。   
 現状有姿の特約があっても、境界確認の義務は軽減されないとの裁判例あり。

売主が所有者でなかった(地面師詐欺)   
《裁判例の傾向》
 登記簿の確認すらしていないケースは仲介業者敗訴。
 登記名義人が所有者と軽信したとして仲介業者敗訴したケースあり(権利証を紛失したと称した等、疑念を抱いてしかるべき事情があったケース)。

所有者の代理人と称する人が仲介を依頼
 仲介業者は、実印を押印した委任状、印鑑証明書、権利証の確認必須。
 直接本人の意思も確認すべき(特に、印鑑証明や権利証を容易に持ち出せる関係にある場合や、本人の意思確認が容易な場合)。   
《裁判例の傾向》     
 委任状すら確認していないケースは仲介業者敗訴。     
 委任状のみ確認したケースも仲介業者敗訴。     
 委任状、印鑑証明、権利証を確認したのに敗訴したケースあり。

借地上の建物の売買    
 建物所有者と土地所有者が異なる場合は、占有権原(借地権、使用借権)、 借地契約の内容、地代支払状況等について、仲介業者に調査義務あり。    
 借地権付き建物を譲渡すると借地権も譲渡することになるが、借地権の譲渡には地主の承諾が必要。承諾が得られるかの調査が必要。 承諾が得られない場合は裁判上の手続も可能(借地借家法19条)。

賃借中の建物の売買
 賃借人が居住したままか、退去しているか、賃借人が居住したままの場合は賃貸借契約の内容を確認。
 《東京地判平9年10月20日》
  マンションの一室を購入したところ、賃借人が暴力団組員であることが判明し、売主に対し売買
  契約の錯誤無効による代金返還請求、仲介業者に調査義務違反に基づき同額の損害賠償請求
 した事例
  判旨「原則としてその物件の所有者または当該賃貸借契約を管理している管理会社に対し賃
 借人が提出した入居申込書に記載された身元・職業を確認することのほか、当該物件の外観か
 ら通常の用法がなされているか確認し、その結果を依頼者に報告すれば足り、当該物件を内見し
 たり、直接賃借人から事情を聴取することまでの調査義務を負うことはない。ただし、右調査にお
 いて、正常な賃貸借契約関係が継続していないことが窺われる場合には、その点につき適当な
 方法で自ら調査し、またはその旨を依頼者に報告して注意を促す義務を有する」として請求棄却。

課税   
 仲介業者は、原則として課税について調査・説明する義務を負わない。   
ただ、節税になるなど誤った説明をし、契約後に課税されたような場合は損害賠償責任を負う場合がある。

隣人の迷惑行為   
 取引物件の隣人が、近隣住民としばしばトラブルを引き起こす迷惑行為をしていた場合、売り主と仲介業者の注意義務違反を認めた裁判例あり。

マンション管理費の滞納    
 中古マンションの売り主が管理費を滞納していた場合、買い主にも滞納管理費の支払い義務がある(区分所有法)。   
 管理費滞納があることを仲介業者が説明しなかった場合
 → 滞納額について仲介業者に損害賠償義務あり

その他

・敷金返還請求など、借地借家問題全般
・隣地との問題(境界、通行権など)
・マンションの問題
・登記の問題  
など、様々な不動産問題を扱っています。

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